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    项目总建筑面积22.5万平方米,万科持有项目100%的权益。增速放缓、库存走高的挑战,国家统计局数据显示,从2013年到2017年,我们仓储业固定资产投资额(不含农户)分别为4235.73亿元、5158.28亿元、6620.15亿元、6983.50亿元及6855.78亿元,由此可知,仓储投资额的增幅从2015年开始明显放缓。
  戴德梁行高级董事、大中华区产业地产部主管苏智渊在接受新京报记者采访时表示,未来影响国内物流地产发展的因素主要有如下几个方面:首先是土地供给的问题,因为物流地产往往是相对亩均税收产出较低的行业,所以目前在国内一二线城市都遇到了获地方面的阻力,因此如何有效获得土地资源变成了所有物流地产商目前面对巨大市场需求时最难以逾越的鸿沟。如果这个问题没有一个良性的出路,物流地产的总体增速将因为供给不足而继续放缓。国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》。《意见》将物流业定义为“支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业”。为促进物流高质量发展,《意见》提出,要深刻认识物流高质量发展的重要意义、构建高质量物流基础设施网络体系、提升高质量物流服务实体经济能力、增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。针对此次融资,同创伟业董事长郑伟鹤表示,运个货在去年的营业成绩证明了他们是“能打胜仗的团队”。同时,同创伟业非常看好“多式联运”这片蓝海。“投资运个货,也将作为同创伟业布局产业互联网的标杆项目,我们将极力支持公司发展,并深耕产业布局。”
  真格基金投资经理秦天一认为:“内贸集装箱物流行业是一个充满了信息化机遇的大赛道,运个货在货源获取、运力整合和交易系统建设三方面都有非常创新有效的方法,平台上线8个月、单月收入增长10倍就是最好的证明。”
  运个货的核心团队成员包括了互联网行业的连续创业者、拥有10多年物流从业经验的人员。物流地产是物流业与房地产业结合的重要衍生产业。在政策扶持力度持续增大、电商快速发展的当下,物流地产越来越成为众房企拓展业务和多元发展的重要阵地。而《意见》的出台有利于进一步规范市场秩序,助力物流业及其衍生产业健康发展。
  品牌房企纷纷入局物流地产,早在2017年万科集团中期业绩会上,万科董事会主席郁亮就将物流地产列作万科未来10年中最具发展前景的业务板块之一。2018年,万科加快了对物流地产领域的布局。018年1月,普洛斯完成退市。参与普洛斯的收购是万科在物流地产领域进行全球化布局所迈出重要的一步。同年7月,万科将太古实业旗下的冷链平台(包括位于上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波的7座冷库)收入囊中。并购完成后,万科物流旗下的冷链物流项目将覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市。
  今年2月1日,万科发布了2019年首月的销售简报。除了488.8亿元的不俗业绩,万科新获得了位于昆明、杭州和重庆的3个物流地产项目。
  36氪获悉,互联网物流平台「运个货」已经在今年1月完成数千万元人民币的 Pre-A+ 轮融资,由同创伟业领投、真格基金跟投。本轮融资将主要用于增强产研团队力量、优化智能报价系统和智能调度系统、以及开发供应链金融等产品。
  36氪曾报道,「运个货」在2018年5月上线,同年8月获得启赋资本的千万级人民币的天使轮融资,同年11月获得真格基金的数百万美元的Pre-A轮融资。
  海运行业一直以来体系封闭、资源分散、信息化程度落后,导致海运货主询价困难、货物无跟踪。
  针对这些痛点,运个货为国内外的中小企业货主提供集装箱多式联运物流综合解决方案,其中包括“智能报价”与“智能调度”两大系统,具有实时报价、货物跟踪等功能。
  “多式联运”指的是由陆运、水运、铁运、空运结合的运输方式。运个货提供的解决方案目标是减少询价和报价环节的时长、提高运输环节的协同效率、降低各供应商之间的沟通成本、减少冗余繁杂的人工操作,以实现多式联运产业的数字化和智能化。
  因为在模式和定位方面和美国初创公司Flexport类似,运个货曾被业内称为“中国版Flexport”。
  运个货告诉36氪,他们和Flexport同中有异。相同的地方在于,二者都是想用技术手段,打造一整套智能化物流系统,在货运各衔接环节和服务上做深度优化,实现高效的物流运输服务。但不同之处在于,Flexport主要服务美国货主,运个货主要服务中国货主;此外,在获客方式上,Flexport更多是通过传统销售谈判获客,而运个货更多是用互联网模式揽货,并为合作商提供配套服务,打造产业生态平台。
  根据运个货向36氪记者提供的资料,从去年5月上线以来,运个货实现了单月平均运输2万条箱,全程无人工介入,全程无纸化办单,提高了港口码头作业效率。此外,该公司已经累积了200多个港口码头核心数据,服务三千多家中小企业,为10多家船公司、5000多名司机提供直接货源,还在今年1月与航运公司安通控股建立了战略合作伙伴关系。
  运个货表示,他们的单月运费收入已突破5000万元,8个月累计收入 2 亿元,每个月业务增长率超过30%,拥有正现金流,已实现盈利。
  除万科外,海航、招商局、绿地、碧桂园、华夏幸福、远洋等传统房地产开发企业纷纷涉足物流地产。克而瑞此前研究表明,目前,国内房企进入物流地产领域的方式主要有房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这四种。而万科就属于第一种。
  物流地产被各大开发商追逐一定程度上源于我国高端物流仓储设施供应明显不足。戴德梁行在以“物流:纵向整合的时代来临”为题的报告中指出,至2020年,中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米,而其实际供应只能达到5600万至6600万平方米,供应缺口超过1亿平方米,短期内市场将维持供不应求的状态。
  物流地产到底盈利几何?曾有业内人士表示,物流地产投资回报率相对较高。根据世邦魏理仕2017年7月发布的统计报告,北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6%-8%,明显高于商业地产的4%-5%,住宅地产的2%-3%。
  但随着近两年土地供给不断收紧,行业竞争日渐加剧,物流地产能否继续维持稳定的投资回报率仍未可知。
  传统物流地产商收入来源主要包含租金、管理服务费以及土地增值收益等。而单纯依靠上述收入来源却无法实现资金的快速回收。
  前瞻产业研究院去年5月发布的一篇文章中指出,嘉民以开发为其主要收入来源;普洛斯以租金收入为主,但近年在其“物流+金融”的发展模式下,基金管理收入占比呈现逐年提升态势,由2015年的1.08亿美元提升至2017年的1.81亿美元,两年内涨幅达到约67.59%。
  “物流+金融”模式是指物流服务商通过投资管理、资本管理及收益分配等服务获取基金管理费收益和投资收益等。前瞻产业研究院表示,在传统物业自持模式下,开发部门只能通过租金的逐步提升来回收资金,投资回收期通常比较长;“物流+金融”的运营模式可以提高资金的运转效率,实现轻资产运营。而普洛斯方面表示,金融与物流的双轨运作一方面可以产生新的业务增量,另一方面可以更好地支持物流系统的业务发展。
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